Cuando compras una propiedad en México, no solo debes considerar el precio de la vivienda, sino también los costos adicionales asociados a la transacción.
Uno de los más importantes es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Este impuesto es obligatorio y varía según el estado donde adquieras el inmueble.
En este artículo, te explicamos qué es el ISAI, cuándo se aplica, cómo se calcula y su importancia en el proceso de compra de una propiedad.
¿Qué es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)?
El ISAI es un impuesto que se aplica a la compra de bienes inmuebles en México.
También se le conoce como “impuesto de compra-venta” y se paga cada vez que una propiedad cambia de propietario, ya sea una casa, un terreno, un departamento o cualquier bien inmueble.
Este impuesto es recaudado por los gobiernos estatales, por lo que la tasa del ISAI puede variar de un estado a otro.
El comprador es el responsable de cubrir este impuesto como parte de los costos relacionados con la adquisición de la propiedad.
¿Cuándo se aplica el ISAI?
El ISAI se paga cada vez que adquieres un bien inmueble, ya sea a través de la compra directa, una donación, o la transmisión de propiedad en situaciones como herencias o permutas.
Sin importar el tipo de adquisición, siempre que el inmueble cambie de propietario, el impuesto debe ser pagado.
Este impuesto se cobra al momento de formalizar la compra ante un notario público, quien se encargará de calcular y recaudar el ISAI como parte del proceso de escrituración de la propiedad.
¿Cómo se calcula el ISAI?
El cálculo del ISAI depende del valor del inmueble y de la tasa que establezca el estado donde se encuentre la propiedad. Generalmente, la tasa del ISAI varía entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad.
El valor de la propiedad se determina tomando en cuenta dos factores:
- Valor catastral: Este es el valor que tiene la propiedad según el registro del catastro municipal, que tiende a ser inferior al valor de mercado.
- Valor comercial: Es el precio que efectivamente se paga por el inmueble en el mercado.
El ISAI se calcula sobre el valor más alto entre el valor catastral y el valor comercial de la propiedad. Por ejemplo, si el valor comercial de una casa es de $1,000,000 y la tasa del ISAI en tu estado es del 3%, el impuesto sería de $30,000.
Ejemplo práctico de cálculo del ISAI
Imagina que compras una casa en la Ciudad de México con un valor de $2,000,000. El ISAI en la Ciudad de México tiene una tasa del 4.5%. El cálculo sería el siguiente:
- Valor de la propiedad: $2,000,000
- Tasa del ISAI: 4.5%
- Monto del ISAI: $90,000
En este caso, tendrías que pagar $90,000 como parte de los costos adicionales de la adquisición de la casa.
¿Quién paga el ISAI y cuándo?
El ISAI es responsabilidad del comprador del inmueble. Este impuesto debe ser cubierto al momento de formalizar la compra de la propiedad ante un notario público, quien se encargará de calcular el monto exacto y de asegurarse de que se realice el pago.
El notario es quien presenta la declaración del ISAI ante las autoridades fiscales, y no puedes completar la transacción sin pagar este impuesto.
Además del ISAI, es importante que el comprador también considere otros costos asociados con la compra de una propiedad, como los honorarios notariales y los derechos de registro.
¿Por qué es importante conocer el ISAI?
Al momento de adquirir una propiedad, es crucial que tengas en cuenta el ISAI como parte de los gastos adicionales para evitar sorpresas en el presupuesto.
Este impuesto puede representar un monto significativo, especialmente en propiedades de alto valor, por lo que debes asegurarte de incluirlo en tu planificación financiera.
Además, es importante consultar la tasa del ISAI en el estado donde estás comprando la propiedad, ya que varía dependiendo de la ubicación.
No pagar este impuesto a tiempo puede generar problemas legales y retrasar la escrituración de la propiedad.
Tasas del ISAI por estado
Como mencionamos antes, la tasa del ISAI varía de un estado a otro en México. Aquí te damos algunos ejemplos de las tasas del ISAI en diferentes estados:
- Ciudad de México: 4.5%
- Estado de México: 4%
- Jalisco: 3%
- Nuevo León: 3%
- Yucatán: 2.5%
Es importante verificar la tasa exacta en el estado donde planeas comprar, ya que estas tasas pueden cambiar con el tiempo.
Conclusión
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un componente esencial en la compra de propiedades en México.
Saber cómo se calcula y cuándo se paga es clave para planificar de manera adecuada los costos asociados a la compra de un inmueble.
Si estás pensando en adquirir una propiedad, asegúrate de tener en cuenta este impuesto y otros gastos notariales para evitar imprevistos.
Consulta con tu notario o agente inmobiliario sobre la tasa de ISAI en tu estado para calcular el monto total que deberás desembolsar en el momento de la compra.
